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多地出臺政策補漏 長租公寓陣痛幾時休

來源:第一財經  2020-12-09 09:01:05            
2020年的冬天,因多家長租公寓爆雷,讓房東和租戶陷入“受害者”相爭的漫長博弈。

  多地出臺政策補漏 長租公寓陣痛幾時休

  2020年的冬天,因多家長租公寓爆雷,讓房東和租戶陷入“受害者”相爭的漫長博弈。

  危機并非一朝一夕產生。兩年前,長租公寓還是一片高光態勢,各路資本爭相加碼,頭部企業相繼赴美上市。但也正因資本力量的加持,一些分散式長租公寓陷入“互聯網式”燒錢補貼、越擴張越虧損的普遍困境。

  “分散式長租公寓利用高收低租等手段做大規模,并用租金貸圈錢,類似龐氏騙局。”有租賃行業資深人士告訴記者,在資本壓力下,這些長租品牌要不斷擴張規模,但越擴張越虧損,很難精細化運營。

  即便是行業頭部公司自如,也難逃盈利困境,這是企業戰略激進的表現,也是行業不成熟的結果。值得注意的是,目前多地正加強租賃行業監管,不規范行為有望被糾偏,但距長租企業找到可持續的盈利模式,仍道路漫長。

  頻頻“爆雷”

  11月30日,自如宣布戰略并購貝客青年精品公寓。并購完成后,自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市,運營53個集中式公寓項目。自如表示,此舉有助于快速提升其在核心城市的集中式公寓規模。

  在當下長租公寓市場,分散式是從個人房東處租賃房屋,經過裝修后對外出租,獲得租金差收入,俗稱“二房東”;集中式則是將整幢物業改造后出租,房源集中,管理方便,但前期投入較大。

  自如是國內頭部長租公寓品牌,目前已形成分散式合租、整租、豪宅,以及集中式獨棟和社區的全品類租住產品覆蓋。高調擴張規模的同時,自如在分散式租賃領域卻頻頻遭遇業主維權。

  早在年初,便有自如房東向第一財經記者反映,接到自如業務員電話,商量降租金,理由是要拆除隔斷間,收益將受影響。如果房東不同意,自如便單方面解除合同,補償兩個月房租,并扣除裝修費。

  受到波及的多為自如此前為搶占市場、高價拿下的房源。在疫情沖擊、租賃市場低溫等因素影響下,自如選擇“斷臂求生”。“所有遭受解約影響的租客都會友好協商,對于符合合同支持的業主,將會賠付違約金。”自如稱。

  作為行業頭部公司,自如暫時尚有周轉余地,而其他已“爆雷”的公司正風波連連。近日,多名租客反映,因其租住的長租公寓出現資金危機,自己年付的資金“打了水漂”,還要被迫搬離、重新找房。

  “租約還剩七個月,但房東說自己也要還貸款,長租公寓已拖欠他們兩個月房租。”租客王林(化名)告訴記者,按房東的想法,如果想繼續住,雙方可重新簽一份合同,從12月份開始,直接把租金給房東。

  王林并不想接受這一方案。“我們跟長租公寓還沒解約,即便想解約,押金租金能否返還還是未知,如果私下跟房東續簽,哪份有法律效力?”他說,目前各方還在觀望,自己想等下一步結果。

  越擴張越虧錢

  據第一財經記者不完全統計,自2017年以來,全國共有153家長租品牌“爆雷”,2020年1~11月就多達84家。其中,很大一部分原因在于“高進低出”、“長收短付”、濫用“租金貸”等運營模式導致資金鏈斷裂。

  其中,“租金貸”更是長租企業被詬病的焦點。為獲得更多資金,長租公寓運營方會引入金融機構,租客與其簽訂貸款條約,分期償還租房貸款,金融機構則將全年租金一次性打入長租公寓企業賬戶。

  這種情況下,租客可能會在不知情的情況下產生貸款,金融機構放出的貸款,則直接流向長租公寓。因長租公寓按月或季度給房東打款,期限錯配下會沉淀出巨大的資金池,這筆資金并沒有獨立第三方進行監管。

  一旦“爆雷”事件發生,長租公寓資金鏈斷裂無法向房東打款,租客卻仍與金融機構存在債務關系。毫無疑問,濫用“租金貸”助推了長租公寓無序擴張,加大了租客權益受損的風險,但其并非企業陷入危機的核心因素。

  早在今年5月,國家金融與發展實驗室便撰文指出,即使規模較大的上市長租公寓也面臨巨大的流動性風險,根本原因在于:企業本身經營現金流為負,且規模巨大;疫情加速了融資現金流的波動。

  以某美股上市長租公寓品牌為例,過去三年,該公司運營的房源數量暴增,運營效率和出租率卻持續走低,租金成本增速超過收入增速,越擴張越虧損。即便沒有疫情沖擊,這家公司的流動性風險也難以忽視。

  同策資管也認為,只要該公寓能正常運營,保持一定的資金流動性,未引發租客信任危機,以及進一步的集中退房等問題,租金貸本身不會成為危機的導火索,更不是企業運營出現困境的主要矛盾。

  該機構還認為,危機發生的根源在于,在目前商業模式和管理方式下,長租企業每間運營中的公寓都在貼錢。自2018年起,全國各城市開始嚴查隔斷房、群租房,加上疫情影響,出租率及租金下跌,加速了長租企業資金鏈問題的暴露。

  急需擺脫“野蠻生長”

  盡管“爆雷”、“甲醛房”、“租金貸”等問題頻發,但長租公寓的出現,仍滿足了當下年輕人的租賃需求,是解決我國租賃市場結構性失衡的重要途徑。作為一種新興業態,長租行業急需步入有序發展的軌道。

  易居控股CEO丁祖昱認為,長租公寓正如早期的共享單車、滴滴,拼資金、拼實力、拼規模是行業早期階段的正常表現。“大浪淘沙”之后,行業將走向成熟,中端企業逐漸退出,最終達到多方制衡的健康狀態。

  國家金融與發展實驗室也發文表示,應設立行業準入門檻,制定相關標準規范(如隔間、裝修、安全等),定期組織行業形勢研討;地方政府應會同住建部門建設長租公寓信息平臺,房客租金應在銀行開立專戶進行監管。

  近日,多地已發文加強監管。其中,濟南要加強對“高進低出”、“長收短付”經營模式的監管,對不具備持續經營能力、擴張規模過快的企業實施約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等舉措。

  針對“租金貸”問題,成都明確表示,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%;深圳也明確,住房租賃企業不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

  克而瑞租售認為,監管政策密集出臺,要讓長租公寓回歸“住”的本質。這意味著,長租公寓依靠“高收低出”、“長租短付”、“租金貸”等手段大舉擴張的時期已經過去,行業正從重視規模轉向深耕運營。

  不過,一些業內人士對分散式長租品牌的發展并不認可。上述租賃行業人士告訴記者,分散式長租公寓以租金貸融資,通過收購房源再轉租的方式擴張規模,但越擴張就會越虧損,很難做到精細化運營。

  相較而言,集中式公寓因為管理效率更加集中化,并且通過精細化運營這個放大器,能有效提升收益,獲得持續發展;而分散式前期資本沉淀較少,利于企業在短期內快速擴張,但成本利潤難以控制。

  以萬科、龍湖等房企運營的集中式長租公寓為例,這些品牌正有意放緩規模擴張速度,轉而提升經營質量和效率。近三年來,龍湖冠寓整體出租率提升,今年上半年攀升至85.3%,且不會運用“租金貸”模式。

  長租公寓并非暴利行業,任何盲目追求規模、獲取房源成本過高、濫用金融杠桿的行為,都可能使企業資金承壓。在穩妥處理“爆雷”公寓的遺留問題后,唯有精細化運營,才能讓行業獲得持續發展。


 

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